本音で教えて！【喫煙時の原状回復について】
こんにちは。多治見本店賃貸担当の加藤有です。
オーナーの皆様は昨今の禁煙ブームをどのように考えておられますか？
ご自身でもタバコをやめたり、減らしたり、或いは街中の分煙や喫煙スペースで「一服」を楽しまれる方や、肩身の狭い思いで過ごされている方などいろいろおられるとおもいます。 ところで、自分の居住用賃貸物件で入居者に喫煙されて煙草のヤニなどで困ったことなどはありませんか？　退去の立会をしてみたらクロスの変色、タバコの臭いがしみついて、次の募集をするにも大掛かりな原状回復工事をしなくてはならず、借主へ請求した経験はありませんか？実は国土交通省のガイドラインには、『喫煙により居室全体のクロスがヤニで変色したり，臭いが付着した場合は，居室全体のクリーニング又はクロス張り替え費用を賃借人(退去者)負担とすることが妥当』としています。ただし、クロスの耐用年数は6年です。減価償却の考え方で，残存価値は１円ということになってしまい，6年以上居住した場合は材料費の請求は困難になってしまいます。6年以内なら入居年数と耐用年数で、退去者に請求する負担割合が変わってくるのです。そんな時のトラブル回避にはやはり契約書で予め取り決めておくことが大切です。「禁煙」の物件にすると条件が厳しく、決まりにくくなってしまうこともあるため、退去時に退去者に請求できるように特約事項に盛り込んでおいたり、退去後の家主負担に備えて、敷金の償却や礼金を設定するなど、募集条件の見直しが重要です。　仲介してもらう時にはどんな条件で入居してもらうか、長く入居者の方に住んでいただくためには最初が肝心ですね！

【民法改正から1年、設備故障対応の実態は?】

2020年4月1日に改正民法が施行されてから1年がたった。改正内容の中でも賃貸住宅ビジネスに関連する改正として注目を集めたうちの一つが、設備故障などにともなう家賃減額の規定だ。
対応の長期化で3万円超えの減額も　2020年4月に施行された改正民法の611条(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)では、入居者が建物の一部を利用できなくなった場合、賃料を減額するように改められた。ただ、設備が故障時点から直ちに減額対象期間として計算されるわけではなく、設備故障の修理に要する免責期間を設けるのが一般的な考え方だ。賃貸管理会社の会員企業1668社、会員企業の合計管理戸数約830万戸の日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協:東京都千代田区)では、611条の改正に合わせて減額割合の目安となる「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を20年3月に策定した。
ガイドラインでは、電気・ガス・水道が使えない場合と、それ以外の設備の不具合による場合を想定。それぞれの場合に応じて月額賃料に対する減額割合と免責日数を設け、日割計算で減額金額を算出することを推奨している。ガイドラインの減額金額はあくまで目安で、最終的には、入居者とオーナーの協議によって決められる。　民法改正以降の1年間で日管協には前年の2倍にあたる30件の相談が寄せられた。その多くが入居者からの相談で、インターネットなどを利用して調査し、相談してきたケースもあったという。
※全国賃貸住宅新聞 2021 年06 月21 日記事より抜粋